Af Tage Bergsbo
COO, associeret partner

Historisk tilbageblik

Reglen i boligreguleringsloven om, at et beboelseslejemål i en omkostningsbestemt ejendom kan genudlejes til en husleje, der ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi, hvis lejemålet er blevet gennemgribende forbedret og hvor forbedringsudgiften enten oversteg 1.500 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 170.000 kr. kom ind i boligreguleringsloven som § 5, stk. 2 med virkning fra 1. juli 1996 – altså for næste 23 år siden. 

Desuden blev bevisbyrdereglen ændret så det altid påhviler udlejeren at godtgøre, at lejemålet er gennemgribende forbedret og at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi – også i sager hvor det er lejeren, der indbringer en sag med krav om lejenedsættelse.

Og hvem var så ansvarlig for vedtagelsen af denne regel i maj 1996 – det var såmænd den daværende regering bestående af Socialdemokraterne, Radikale Venstre og Centrumsdemokraterne støttet af Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten!

I forarbejderne til lovændringen redegøres for baggrunden, der udsprang af en hidtidig retspraksis, som havde betydet, at selv relativt små forbedringer kunne medføre udlejning efter det lejedes værdi hvorfor det i videre omfang end tidligere var blevet muligt at aftale en leje svarende til det lejedes værdi. 

Desuden havde retspraksis vist, at lejerne havde problemer med at løfte bevisbyrden i form af sammenligningslejemål og at lejerne derfor ofte tabte sagerne grundet bevismangel.

Der skrives derefter i forarbejderne: ”På den baggrund er det fundet nødvendigt via en ændring af boligreguleringslovens § 5 at sikre, at hovedprincippet ved genudlejning også fremover er omkostningsbestemt leje. 

Lovændringen må imidlertid udformes på en sådan måde, at de private udlejere også fortsat vil være interesseret i at forbedre deres ejendomme, og princippet om, at der skal gælde en særlig lejefastsættelse for lejemål, som er gennemgribende forbedret, fastholdes derfor.”

Siden har der været to større tilføjelser til reglen, dels i 2001, hvor der blev indført krav om, at lejerne skulle orienteres om en påtænkt gennemgribende forbedring i et lejemål og lejerne kan derefter indbringe en sag for huslejenævnet om manglende vedligeholdelse uden for de enkelte lejemål. En regel som sikrer, at der ikke bruges penge på forbedringer i et lejemål, mens hovedejendommen har væsentlige vedligeholdelsesmangler.

Desuden kom der i 2014 krav om, at reglen i § 5, stk. 2 kun finder anvendelse i ejendomme, der på udlejningstidspunktet har opnået en energiklasse på mindst D eller i ejendomme, hvor udlejer indenfor en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer eksklusive vedligeholdelse, vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 400 kr. (2012 niveau) pr. kvadratmeter bruttoetageareal for denne del af ejendommen. 

Altså en regel som sikre, at der kun gennemføres gennemgribende forbedringer i lejemål i ejendomme, der grundlæggende har en fornuftig energimæssig stand.

Kan § 5, stk. 2 benyttes overfor nuboende lejere?

Nej - Det skal understreges, at reglerne om gennemgribende forbedringer efter § 5, stk. 2 kun kan benyttes i forbindelse at en lejlighed bliver 
opsagt og fraflyttet – altså kun i forbindelse med genudlejning.
 

Sådan virker § 5, stk. 2

Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret jf. § 5, stk. 2, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 2.255 kr. pr. m² eller et samlet beløb på 257.894 kr. (2019 niveau).

I praksis vil der i et projekt for modernisering af et lejemål med nyt køkken, bad, elforsyning m.v. være et element af sparet vedligeholdelse, hvorfor udlejers reelle investeringsbeløb vil være ganske meget større end grænsebeløbene i loven.

Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år.

Ejendommen skal mindst have energimærkningen D eller ejeren skal inden for en periode på 2 år har foretaget og afholdt udgifter til energiforbedringer 
eksklusive vedligeholdelse vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse, svarende til mindst 427 kr. pr. m2 (2019 niveau) bruttoetageareal for denne del af ejendommen. 

Vil udlejeren indgå en lejeaftale om et gennemgribende forbedret lejemål, og er det den første udlejning af det pågældende lejemål som gennemgribende forbedret, skal udlejeren, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet, og inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om dette samt om indholdet af denne bestemmelse. 
I modsat fald er vilkåret om lejefastsættelse efter det lejedes værdi ugyldigt. 

Hvad sker der så nu?

Det er nu gået op for partierne bag aftalen om forenkling og modernisering af lejeloven (Venstre, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten samt Liberal Alliance og Konservative, der indtrådte i forliget ved deres indtræden i regeringen), at det nok er hensigtsmæssigt at undersøge problemstillingen nærmere med henblik på at skabe et fagligt grundlag for politiske drøftelser om et eventuelt behov for justeringer af reglerne.

Aftalepartierne har derfor den 27. februar 2019 aftalt at nedsætte en ekspertgruppe, der bl.a. skal:
• Belyse omfanget og effekten af gennemgribende forbedringer efter § 5, stk. 2
• Herunder belyse om omfanget af anvendelsen af § 5, stk. 2 er passende i forhold til formålet med ordningen, og hvordan omfanget afviger fra forventningerne, da ordningen blev indført

• Ekspertgruppen skal afdække eventuelle problemer eller uhensigtsmæssigheder i reglerne
• Såfremt der identificeres problemer med § 5, stk. 2, skal ekspertgruppen komme med konkrete anbefalinger, om hvordan ordningen vedrørende gennemgribende forbedringer kan justeres. 
Anbefalingerne skal tage hensyn til at:
• Den ældre boligmasse skal vedligeholdelse og moderniseres
• Udlejere skal have et incitament til at lave forbedringer, således at den del af boligmassen, som anvendes til privat udlejning, følger boligstandarden i resten af boligmassen.

Ekspertgruppen, der starter sit arbejde i april 2019 og forventes at have en endelig rapport klar senest 1. oktober 2019, består af: 
• En universitetsprofessor med kendskab til lejelovgivningen
• En dommer med kendskab til reglernes anvendelse i praksis
• En boligøkonom med kendskab til boligøkonomi- og finansiering
• En repræsentant for udlejerne via Ejen-domDanmark
• En repræsentant for lejerne via LLO

I en situation med en oppisket pressedækning og politisk tumult i et forår, der senest den 17. juni 2019 skal krones med et Folketingsvalg er det positivt, at der med ekspertgruppens arbejde bliver skabt et fagligt grundlag for politiske drøftelser om et eventuelt behov for justeringer af reglerne.

Men der er desværre ikke tvivl om, at der er opstået betydelig usikkerhed blandt investorerne om hvorvidt det kendte lovgrundlag gennem 23 år bevares eller ej. Og den usikkerhed vil formentlig bestå indtil foråret 2020, hvor ekspertgruppens anbefalinger tidligst kan være udmøntet i eventuelle lovændringer.

Læs også vores minimagasin AREALISME no.05 her